O conceito de Gestão Imobiliária engloba o conjunto das actividades profissionais, comerciais e administrativas de todos aqueles que prestam consultoria, avaliam, gerem, medeiam e promovem a propriedade imobiliária sob todas as suas formas.

Pode o conceito ser definido como a gestão, em todos os seus aspectos, dos recursos ligados à propriedade imobiliária pela aplicação de um corpo de conhecimentos devidamente testado e uma combinação de competências em certas áreas técnicas e de gestão. Essas competências são de diversa ordem pelo que o conhecimento, de base, que as sustenta, terá de ser multidisciplinar, ainda que integrado.

Assim sendo, os serviços de Gestão Imobiliária baseiam-se num conjunto de várias disciplinas interrelacionadas as quais, quando devidamente integradas, possibilitam ao Gestor Imobiliário avaliar e desenvolver os recursos imobiliários de um modo racional e objectivo. E isto de forma a não só se encontrar habilitado a resolver qualquer tipo de problema associado com a gestão e alocação desses recursos, como a alcançar uma plena compreensão da sua relação com outros factores económicos, sociais e políticos. Sempre em parceria com os demais profissionais do sector.

A informação sobre o valor dos imóveis revela-se fundamental em inúmeros processos de tomada de decisão.

O carácter imperfeito do mercado e a heterogeneidade dos imóveis, poderão introduzir, em maior ou menor escala, uma componente subjectiva no processo de avaliação, cuja eliminação implica a eleição de métodos e normas ajustadas caso a caso. O mercado imobiliário é caracterizado por um elevado nível de heterogeneidade dos produtos, uma transparência tendencialmente reduzida, e um nível de liquidez muito variável.

Frequentemente, no decurso de processos de tomada de decisão ou de análise, agentes de mercado de natureza diversa confrontam-se com a necessidade de obter informação sobre aspectos particulares ou gerais do mercado imobiliário.

Nos processos de avaliação que desenvolvemos, adoptamos as normas e a legislação aplicável, de âmbito nacional e internacional, com destaque para as normas europeias de avaliação (EVS2003).

Os estudos realizados têm por base uma reflexão detalhada sobre o imóvel analisado e o objectivo da avaliação. A qualidade da informação disponível interfere de forma determinante na conclusão das análises realizadas.

As ferramentas e métodos de trabalho desenvolvidos, permitem-nos ganhos importantes de eficiência, produtividade e de controlo de qualidade.

Os nossos Clientes obtêm uma informação objectiva e com expressão quantitativa, que resulta da reunião continua de informação de mercado encontrando nas avaliações que produzimos, dados objectivos e rigorosos sobre o valor dos activos que se revelam uma ferramenta determinante no momento de tomada de decisão em operações de aquisição, financiamento ou alienação.

A avaliação patrimonial é utilizada para a formação do juízo sobre o valor dos mais variados activos, como os abaixo apresentados a título de exemplo:

Apartamentos / Moradias / Edifícios residenciais / Outros imóveis residenciais

Terrenos urbanos / Terrenos rústicos

Quintas / Solares / Herdades / Montes.

Imóveis de interesse histórico

Edifícios de escritórios / Lojas / Centros Comerciais / Cinemas

Parques de estacionamento / Postos de abastecimento de veículos

Instalações Industriais e fabris / Armazéns

Hotéis / Aparthotéis / Pousadas / Residenciais

Hospitais e Clínicas

Instalações e recintos desportivos / Espaços públicos

Instalações agrícolas e pecuárias / Outras construções e instalações.

A Experiência

Frequentei vários cursos de Avaliação de Propriedades – Ciclos de Mercados pelo IIR – I MOVEST – CPU – AMERICAN APPRAISAL – COPAPOR – GRUPO SGS, além da Formação académica culminada na frequência do Curso de Especialização do Mestrado "Gestão da Construção e do Património Imobiliário" na Universidade do Minho.

Desde o ano de 2.000 membro associado com o nº 620 na APAE – Associação Portuguesa de Avaliadores de Engenharia.

A actividade de Avaliação tem sido exercida tanto para o crédito de aquisição como para a construção, ou efectuando verificações de situação de execução das obras, desenvolvendo para entidades de crédito nacionais e estrangeiras produzindo avaliações imobiliárias nos sectores mais variados dos activos tais como terrenos urbanos e rústicos, habitação, lojas, hotéis, solares e outros, em quase todas as regiões do país.

Ao longo dos anos tenho efectuado Avaliações Imobiliárias para empresas de Avaliação agenciando Bancos como BBVA, FINIBANCO, GE Money, Barclays, BANIF.

Peritagens por nomeação de Tribunais.

Possuímos uma vasta base de dados, consequência das avaliações já efectuadas nos concelhos da área metropolitana de Lisboa e nas zonas litorais do Norte, Centro e Sul.

Nos últimos anos efectuámos Avaliações Imobiliárias nos seguintes Concelhos: Viana do Castelo, Ponte de Lima, Esposende, Barcelos, Braga, Famalicão, Póvoa de Varzim, Porto, Matosinhos, Gondomar, Valongo, Maia, Ermesinde, Vila Nova de Gaia, Espinho, Sta. Maria da Feira, S. João da Madeira, Ovar, Oliveira de Azeméis, Estarreja, Murtosa, Albergaria-a-Velha, Aveiro, Ílhavo, Vagos, Águeda, Oliveira do Bairro, Mira, Cantanhede, Anadia, Mealhada, Montemor-o-Velho, Figueira da Foz, Pombal, Marinha Grande, Leiria, Batalha, Porto de Mós, Caldas da Rainha, Loures, Sintra, Cascais, Oeiras, Lisboa, Setúbal, Santiago do Cacém, Aljezur, Beja e Silves.

Disponibilizamos um pacote de serviços que dá resposta ao conjunto alargado de questões que, num ambiente de crescente complexidade, se colocam aos agentes do sector imobiliário e aos agentes que têm sob sua gestão activos imóveis.

A integração vertical de serviços traduz-se em ganhos importantes de eficiência e da qualidade da informação produzida.

As propostas que apresentamos ao mercado são definidas tendo como objectivo base garantir ao cliente o melhor Value for Money.

Os serviços são realizados em ambiente de total confidencialidade e respondendo aos objectivos operacionais e estratégicos dos nossos Parceiros.

Dada a necessária objectividade dos serviços que prestamos, o rigor, a independência e a ética, são os valores que elegemos como os pilares fundamentais do nosso desenvolvimento empresarial.

As soluções propostas aos nossos Clientes têm por base uma análise detalhada do objecto de estudo e do enquadramento legal a que o mesmo está sujeito, a partir do qual são definidas as directrizes que guiarão as fases posteriores do serviço prestado.

A implementação de procedimentos de controlo permite-nos garantir um elevado nível de qualidade dos serviços.

A utilização de soluções tecnológicas inovadoras, ajustadas aos diferentes serviços, traduz-se em ganhos importantes na fiabilidade dos resultados obtidos e na eficiência dos processos.

Através de um processo de monitorização contínua do mercado imobiliário e da conjuntura económica, reunimos informação numa base histórica que, depois de processada, se revela determinante nos vários serviços que prestamos.

A adopção destes procedimentos e a sua contínua revisão e melhoria, dão-nos a oportunidade de ajustar os serviços prestados às necessidades específicas de Clientes com diferentes perfis, e incrementar a relação benefício/investimento do serviço prestado.

Utilizamos vários equipamentos auxiliares:

Sistema de Navegação GPS.

Medidor electrónico de distâncias.

Máquina fotográfica digital de alta resolução

Máquina de filmar digital de alta resolução.

Computador portátil com acesso Net-móvel de Banda Larga.

A Avaliação

Uma avaliação consiste num conjunto de operações através das quais se pode formar juízo sobre o valor de um bem, seja ele material ou intangível e, no caso específico de bens imóveis, sobre o valor de uma propriedade ou de um direito a ela associado.

Com um processo de avaliação obtém-se uma opinião clara e isenta do valor dos bens em causa, emitida – sob a forma de um "Relatório de Avaliação", pelo Gabinete que não possui qualquer interesse sobre a negociação dos mesmos.

Sempre que houver uma questão relacionada com o valor ou a necessidade da "tomada de decisão" sobre bens tangíveis ou intangíveis – compra, venda, aluguer, partilhas, impostos, etc. deve ser contratada uma avaliação, para o ajudar a decidir de forma sustentada.

O Relatório de Avaliação é específico do objectivo e âmbito, e adaptado às necessidades específicas de cada Cliente, bem como às normas de avaliação vigentes é um documento detalhado, onde é formulada uma opinião sobre o valor de um bem, e que integra o resultado de recolha de informação, pesquisas de mercado, análises matemáticas e documentais, fotografias e outros elementos relevantes.

O tempo necessário para a execução de um Relatório de Avaliação depende da natureza e do grau de complexidade da avaliação e da disponibilidade dos elementos necessários para a elaboração do relatório. Por exemplo: uma avaliação de um apartamento, onde existam todos os elementos disponíveis, demorará menos tempo do que um estudo de viabilidade para um empreendimento que dependa de um parecer a ser solicitado a uma Câmara.

Os preços praticados pela nossa empresa dependem do valor do bem avaliado, dos objectivos, relevância, complexidade e tempo envolvido no trabalho e custos inerentes, nomeadamente de natureza técnica ou outra, como por exemplo a elaboração de plantas do imóvel, deslocações ou estadias quando necessários efectuamos sempre um orçamento sem custos para o cliente e de acordo com o referido.

Mesmo antes de aceitar trabalhar connosco, oferecemos-lhe uma breve análise da situação económico-financeira do seu imóvel, salientando os principais pontos fracos.

Damos-lhe a conhecer o real valor do seu património.

A Expropriação

A expropriação está associada a actos da administração pública relacionados com a construção de infra-estruturas, operações de ordenamento do território e operações urbanísticas.

Os processos de expropriação estão enquadrados em legislação específica, designadamente no Código das Expropriações (Lei 168/99).

Regulamentadas pela lei 168/99, as expropriações são o meio que o estado dispõe para adquirir imóveis, com o pressuposto da utilidade pública, necessários para a construção das grandes obras públicas, como estradas, barragens, vias-férreas, aeroportos, etc.

Os proprietários são confrontados com a declaração de utilidade pública por decreto.

São despoletados desde logo vários mecanismos processuais, para os quais os proprietários não se encontram avisados nem devidamente assessorados tecnicamente provocando desde início grandes distorções que condicionam a aplicação das regras de justa indemnização.

O acompanhamento técnico na vistoria “decretada” é essencial. A experiência nas várias intervenções leva-nos a referir que nessas vistorias se encontram técnicos representando a parte expropriante que são capazes de produzir relatórios onde a direcção Norte é confundida com o Sul ou quando são contadas as árvores existentes num terreno urbano como se de um terreno rústico se tratasse.

A variabilidade e especificidade dos processos bem como o elevado número de interessados envolvidos, tornam a gestão dos processos de expropriação uma tarefa complexa que beneficia da adopção de metodologias e procedimentos devidamente definidos.

A metodologia a adoptar segue, obrigatoriamente, os procedimentos e as regras definidas no Código das Expropriações.

Na determinação do montante indemnizatório são seguidos os métodos de avaliação em função da natureza e circunstâncias específicas da propriedade afectada.

O nosso conhecimento desta área permite-nos ainda apoiar os proprietários afectados por expropriações, no sentido de obter o justo valor indemnizatório pelas propriedades expropriadas.

Os serviços disponibilizados consistem na gestão parcial ou total do processo de expropriação.

Este GABINETE também realiza avaliações para efeitos de expropriação, podendo ser responsável por todo o processo expropriativo, desde o levantamento cadastral até à avaliação e negociação.

Somos uma equipa experiente e pluridisciplinar que inclui peritos avaliadores, negociadores, equipas de topografia e outros, o que nos permite realizar os mapas de expropriação e assumir a fase negocial, no caso das obras estatais.

Seria desejável instituir como método de avaliação, o método comparativo dos valores de mercado ou dos valores de venda, tendência verificada actualmente no mundo. No entanto, dada a falta de credibilidade no país dos valores declarados nas transacções, não será fácil elaborar uma base de dados de valores de compra e venda de imóveis, elemento essencial neste tipo de avaliações.

Assim entendemos que o sistema de avaliação de prédios urbanos a instituir deverá ser caracterizado por um conjunto de regras objectivas, que venham eliminar a elevada subjectividade do trabalho dos avaliadores e que correspondam a alguns dos critérios seguidos no método dos valores de mercado.

No cálculo do valor dos edifícios deverão ser considerados, entre outros, os seguintes factores: as características intrínsecas dos edifícios, o preço de construção, a sua localização, o tipo de construção, a idade do prédio, o estado de conservação, a envolvente urbanística, as infra-estruturas marginantes e a área bruta de construção.

No caso dos terrenos para construção, a avaliação deverá ter em conta o projecto ou plano aprovado, quando existam ou, se inexistentes, os regulamentos em vigor e as características do local, não esquecendo que o valor do terreno corresponde a uma percentagem do valor final do edifício a construir, com base na construção aprovada ou prevista, pelo que os factores a considerar na avaliação dos edifícios serão indirectamente tidos em conta.

Entendemos ainda, que no caso dos prédios arrendados e principalmente em relação aos prédios com rendas degradadas, deverá o valor ser determinado com base no método do rendimento, já que o arrendamento constituirá nestes casos uma circunstância depreciadora do valor do imóvel.

Finalmente, e no caso de prédios que como norma não se encontram no mercado imobiliário (compra, venda e arrendamento), ou barragens, campos de golfe, igrejas etc., deverá ser utilizado o método do custo, adicionando-se o custo da construção ao valor do terreno.

Existem, a nível internacional, várias organizações que, ao longo dos anos, se têm preocupado com esta temática, nomeadamente: RICS' – Royal Institution of Chartered Surveyors, que é uma organização, actualmente, com 110 000 membros em 120 Países. O RICS assume um papel de especial relevância após o crash de 1974 no Reino Unido, uma vez que publicou, em 1976, o "red book", que, com as suas actualizações, continua a ser uma referência, para os seus membros, como manual de procedimentos na avaliação imobiliária.

Os principais objectivos deste manual estavam relacionados com a melhoria das práticas; Tegova – European Group of Valuers Associations, foi fundada em 1977, diferencia-se da organização anterior pelo facto de ser pan-europeia e pelos seus membros serem associações de profissionais, 26 actualmente, ligados à avaliação imobiliária Esta organização teve como missão inicial conceber e promover a aplicação das European Valuation Standards, bem como representar, junto da União Europeia, os interesses dos avaliadores imobiliários;

O futuro, sem rejeitar o que existe de bom do passado, será feito por uma normalização de procedimentos e concomitantemente por um reforço da ética dos profissionais ligados à avaliação imobiliária. O profissionalismo neste sector será cada vez mais uma certeza, donde as Associações Portuguesas com relevância no sector (APAE e ACIP) deverão desempenhar um papel fundamental na formação dos seus associados.

A Avaliação de Património

Consultoria Patrimonial

Para além das avaliações, e visando atender as necessidades dos seus Clientes, prestamos serviços de consultoria patrimonial e elaboramos estudos técnicos, em diversas áreas de actuação.

Consultoria em Arrendamento

Estabelecimento da estratégia e determinação dos valores para a rentabilização e/ou negociação de imóveis arrendados, tanto na perspectiva do senhorio, como na perspectiva do inquilino.

Assistência Técnica Judicial

Apoio em acções judiciais, através da elaboração de estudos específicos e/ou representação do Cliente.

Assistência Técnica em acções de partilhas ou outras divisões patrimoniais. Estudo e proposta de divisão dos bens, e consequente elaboração de lotes, de forma que se pretende justa e conciliadora dos interesses das partes.

Assistência Técnica em acções e processos de expropriação. Elaboração de bases de avaliação necessárias à prossecução dos mesmos.

Análise da Concorrência.

Avaliação da concorrência e respectivas características face a determinado projecto ou produto imobiliário.

Análise Imobiliária

Estudo do potencial imobiliário de determinada zona do País, através da análise de indicadores
sociais e económicos, de factores políticos, legais e culturais.

Relativamente a estes serviços, o respectivo prazo de execução será acordado caso a caso, em função da complexidade do trabalho a realizar, da disponibilidade da informação necessária e de outros eventuais constrangimentos.

Formação. A formação profissional é hoje um imperativo para as empresas e profissionais que procuram garantir a sua sobrevivência num mercado cada vez mais competitivo, criando e desenvolvendo competências que estão na base da sua sustentação e continuidade.

Consciente desta realidade, o Arquitecto Fernando Lapa é possuir de CAP e tem dirigido acções de formação conforme pode constatar em página deste site – no âmbito da avaliação imobiliária – em função das necessidades e objectivos específicos.

Processo de Avaliação

Um Processo de avaliação patrimonial envolve as seguintes etapas:

1. Visita ao imóvel a avaliar.

Levantamento da envolvente do imóvel, em termos de acessos, infra-estruturas e equipamentos.

Identificação física do imóvel e comprovação das respectivas áreas, da existência de servidões e do estado de ocupação.

Avaliação dos atributos físicos do imóvel, como a qualidade e o design da construção, a existência de arrecadações, garagens e equipamentos, o estado de conservação dos mesmos. Enquadramento do imóvel na sua envolvente urbana.

Obtenção de fotografias, caracterizadoras do imóvel e como apoio documental ao relatório de avaliação.

2. Estudo da Documentação.

Obtenção da documentação necessária, como cadernetas, certidões, plantas e contratos. Comprovação da informação constante nos vários documentos e sua confrontação com os dados recolhidos durante a visita ao imóvel.

3. Prospecção do Mercado

Estudo da oferta, procura e tendências do mercado local, para imóveis comparáveis, em termos de uso e tipologia, ao imóvel objecto de avaliação. Consulta das nossas bases de dados.

Prospecção de valores de imóveis em venda ou de transacções recentes à data da avaliação.

4. Cálculo de Valores.

Compilação e tratamento da informação recolhida.

Aplicação das metodologias adequadas ao objectivo da avaliação, segundo o enquadramento das Normas Europeias de Avaliação estabelecidas pelo TEGOVA (Grupo Europeu de Associações de Avaliadores de Activos Fixos), com as necessárias adaptações à Lei Portuguesa.

5. Elaboração do relatório de avaliação.

Elaboração do Relatório de Avaliação de acordo com as necessidades específicas dos Clientes.

DOCUMENTAÇÃO:

Documentação Necessária para avaliação de Imóveis.

Documentação Geral (para todo o tipo de imóvel).

Informação Cadastral

Caderneta Predial (actualizada)

Certidão de Teor do Registo Predial (actualizada)

Plantas de Arquitectura, de Implantação e de Localização Licença de Utilização

Para Promoções, Projectos e Imóveis em construção

Contrato de Arrendamento – Renda Actual, "situação de pagamento" e último recibo

Custos imputáveis ao imóvel

Documentação Específica

Para Propriedades Rústicas:

Documentação cadastral relevante

Regime de exploração

Dados económicos de exploração

Relação de instalações e equipamentos existentes

Para Terrenos:

Regulamento e Cartas do PDM do local ou Viabilidade prévia válida

Para Promoções, Projectos e Imóveis em construção:

Estudo Prévio

Projecto aprovado

Memória Descritiva

Licença de Obras

Alvará de Construção e ou Loteamento

Para Armazéns, Lojas e Escritórios:

Licenças de Utilização específicas

Documentos relativos a possíveis limitações de uso ou outras circunstâncias especiais

Documentação Necessária para a Avaliação de Bens Móveis

Relação dos bens e respectivas amortizações acumuladas

Relação de títulos de propriedade dos bens

Descrição de características técnicas

Inventário de existências

Descrição dos critérios de avaliação utilizados

Política de dotação das provisões (para reflectir perdas de valor)

Descrição dos sistemas de custeio dos trabalhos para a própria empresa

Relação de encargos ou quaisquer ónus que incidam sobre a titularidade dos mesmos Documentação Necessária para Avaliação de Bens Imateriais

Relação de títulos de propriedade dos bens, nomeadamente registos, escrituras, contratos, etc.

Relação dos investimentos dos últimos 5 anos e justificação dos valores dos bens, no caso de avaliação de patentes, marcas, etc.

Para além da anteriormente referida, por vezes poderá ser requerida outra informação que considere relevante no âmbito da sua actuação.

A não disponibilização de quaisquer dos documentos considerados necessários condiciona a avaliação, quer quanto à veracidade dos dados indicados e/ou obtidos de modo informal, quer quanto ao prazo considerado adequado para efectuar a sua obtenção/validação junto das entidades competentes para o efeito.

Código de Conduta

Considerando as responsabilidades inerentes à actividade de avaliação, adoptamos um código de conduta, enquanto base orientadora da sua actuação cujas regras pretendem assegurar, ao público em geral e aos nossos clientes em particular, a independência, a competência e a confidencialidade dos nossos serviços, através do exercício ético da profissão de avaliador.

1. Competência

O Avaliador deverá ter a formação e experiência necessárias e apropriadas, para o objecto de avaliação;

O Avaliador deverá prosseguir uma formação permanente, mantendo-se informado de todos os avanços que se produzam nas técnicas de avaliação, de modo a actualizar as suas competências e assegurar um alto nível de desempenho profissional;

O Avaliador assegurar-se-á de que a competência adequada, a cortesia, a colaboração profissional e o respeito, sejam sempre as bases da relação com os seus colegas;

O Avaliador manterá a reputação da sua profissão ao mais alto nível, estimulando as organizações que administram formação profissional e educativa;

O Avaliador abster-se-á de realizar qualquer actividade ou tipo de publicidade prejudicial ao bom nome da sua profissão, assim como qualquer forma de conduta incorrecta que, moral ou materialmente, puder prejudicar a mesma.

2. Responsabilidade

O Avaliador deverá conhecer e cumprir as normas de carácter geral reguladoras da actividade do seu trabalho;

O Avaliador deverá ajustar a todo o momento a sua actuação aos princípios de lealdade e boa fé, aplicando as políticas, critérios e normas de actuação estabelecidas.

O Avaliador não deverá abster-se de missões no sentido de obter o maior número de informações para o exercício da sua actividade, mantendo constantemente uma conduta social e pública de acordo com os critérios, regras e valores de aceitação geral.

3. Independência

O Avaliador não actuará para duas ou mais partes do mesmo caso, a não ser que obtenha o consentimento das partes envolvidas na questão;

O Avaliador representará, constantemente, os interesses legítimos e éticos dos seus clientes ao máximo das suas possibilidades, sendo a sua actuação compatível com um alto nível de conduta profissional perante outras partes;

O Avaliador deverá tomar todas as precauções, dentro da razoabilidade, para se assegurar de que não existem conflitos de interesses ao aceitar um trabalho.

O Avaliador evitará que interesses pessoais ou familiares possam influir nas suas decisões, actuações ou serviços adoptados, realizados ou prestados.

O Avaliador deverá comunicar ao cliente qualquer conflito potencial que possa surgir, antes de aceitar um trabalho. Os conflitos que apareçam ou que se evidenciem durante a execução do trabalho deverão ser notificados ao cliente;

O Avaliador deverá gerir os seus assuntos de trabalho com dignidade, honradez, integridade e independência, procurando o bem comum, o dos seus clientes e colegas, de forma a promover os mais elevados níveis éticos, de capacidade técnica e de boa vontade;

O Avaliador não estará integrado nem relacionado com qualquer ocupação ou negócio, que possa originar um conflito de interesses com a sua profissão de avaliador;

O Avaliador não aceitará favores, presentes ou benefícios de clientes ou adjudicadores, que possam ser interpretados como condicionantes da sua actuação.

4. Confidencialidade

O Avaliador deverá desenvolver a sua actividade profissional sob o dever estrito de confidencialidade permanente, mantendo o segredo profissional em tudo o que concerne aos seus clientes, não facultando qualquer informação sobre a mesma;

O Avaliador manterá o segredo profissional em relação aos dados, relatórios e actividades, não podendo facultar qualquer informação sobre os mesmos.

O presente código de conduta não exclui a aplicação de qualquer outra norma de carácter legal ou regulamentar aplicável.

Metodologia de Avaliação

A Avaliação de Imobilizado Corpóreo Próprio e/ou Arrendado ou Alugado, pode apresentar e direccionar-se para diversas necessidades segundo os valores pretendidos e para fins económicos de natureza diversa.

Toda a avaliação, e segundo as suas várias vertentes, tem um objectivo e um fim específico, segundo o qual se conduz à especificidade de modo a responder à sua exigência formal. A avaliação obedece a parâmetros de equidade entre as suas várias componentes, de forma a estabelecer o equilíbrio entre os intervenientes possíveis, ainda que se destine a uma única entidade com direitos reais sobre o processo elaborado. A definição exacta de cada um dos valores é feita com o máximo rigor e de forma a consolidar o objectivo para que são elaborados.

Desta forma é possível avaliar-se o Património nos seguintes âmbitos:

VALOR PATRIMONIAL expressa o valor próprio de utilização para a entidade com direitos sobre o imóvel, representando o valor da componente física (imobilizado corpóreo) na unidade funcional de uso próprio pela produção de rendimentos reais e actuais.

VALOR DE MERCADO expressa o valor pelo qual o mercado imobiliário deve corresponder à oferta imobiliária, estabelecendo um valor corrente de transacção e constituindo um valor de referência para as entidades vendedor / comprador. É também, o valor líquido que é realizado após a boa concretização do acto de venda.

VALOR GARANTIDO LIQUIDATÁRIO expressa o valor atribuído a um imóvel de forma à fixação de garantias reais de transacção no mercado imobiliário numa venda pública forçada e liquidatária, durante um curto período de tempo e que permitirá o ressarcimento total do valor emitido e assumido. Este valor serve de substância à constituição de Crédito, Hipotecas e Penhores Mercantis.

VALOR DE SEGURO IMOBILIÁRIO expressa o valor de um bem imobiliário – construções, estruturas, benfeitorias e infra estruturas afectas (excluindo o solo) ou do equipamento de produção, estruturas e redes, pelo qual as entidades seguradoras devem assumir o Risco. Este valor represente o custo de reprodução e reposição em estado novo, área útil e representatividade. dos factores presentes (Itinerário Jurídico dos Seguradores - Capítulo IV-Artigo ()O - Alínea a)).

VALOR DE REPOSIÇÃO expressa o valor actualizado segundo as depreciações físicas, tipológicas e económicas dos custos directos, indirectos e financeiros, acrescido do valor pleno do terreno. Neste valor determinado não é incluído a eventual margem de lucro e risco do promotor. O valor de reposição serve para equivaler ao estado actual a condição dos factores presentes.

VALOR INDICATIVO DE TRESPASSE expressa o montante pelo qual o actual inquilino cede a exploração do actual contrato de arrendamento comercial. Este valor é composto pelo valor actualizado do diferencial de Rendas e por um montante, que traduz a expectativa do actual arrendatário para que seja compensado da perda da exploração comercial. A avaliação é exclusivamente imobiliária e não se afecta ao negócio.

VALOR DE EXPROPRIAÇÃO expressa o montante enunciado pelo Decreto-Lei 438/91 de 09.03 na determinação da admissibilidade das expropriações e da constituição do enunciado do valor justo e correcto perante as circunstâncias e qualidades do bem.

CAPITALIZAÇÃO DE RENDAS

A Capitalização de Rendas visa determinar o valor próprio de um imóvel (urbano ou rústico), em função da sua capacidade de gerar rendas. Relaciona o valor locativo actual e/ou potencial (pressupondo a optimização da utilização e em atenção ao tempo de vida física e económica), com o valor presente e de forma a obter-se o valor patrimonial (numa óptica de continuidade da utilização).

Pela Capitalização de Rendas, os rendimentos presentes e/ou futuros são capitalizados por uma taxa de aplicação de capital no mercado imobiliário. O valor inclui o interesse no investimento, traduzido nos benefícios obtidos pela posse efectiva do bem quando comparado com aplicações do capital em outro sector produtivo.

As taxas de capitalização são determinadas em função da relação entre os valores de renda e venda verificados no mercado imobiliário específico de cada imóvel e zona imobiliária. A taxa de capitalização do rendimento proporcionado é uma grandeza associada ao grau de risco de investimento e segundo o tipo de utilização. Ao valor do imóvel é descontado, correlativamente, o valor das obras considerado necessário para reposição da qualidade funcional e ambiental

No caso do imóvel estar sujeito a Contrato de arrendamento há que considerar a possibilidade de rescisão do Contrato. Caso não seja possível, dever-se-á ter em atenção a realização de um negócio no interesse do senhorio e inquilino, com o eventual pagamento de montantes de indemnização, resultando o seu valor na grandeza da poupança entre o valor potencial e o actual. O período considerado é de 5 anos, prazo mínimo para a realização de contratos de habitação e consolidação da actividade comercial, segundo o D. L. n0321-B/90.

Os valores de Renda indicados, são apresentados na forma ilíquida, não sendo acrescidos de IVA, nem possuem retenção de IRC.

VALOR DE CUSTOS CORRENTES DE SUBSTITUIÇÃO E REPOSIÇÃO

O Método dos Custos é um critério que engloba os conceitos de custo de reprodução e substituição, recorrendo a três qualidades distintas de valores que convergem para a sua determinação.

O valor do Solo e Mais-valia de Urbanização – Valor do terreno com transformação por actos de urbanização e infraestruturação e Mais-valias de cariz social.

O valor dos Custos Directos – Custo Global da construção dos edifícios, estruturas e benfeitorias.

O valor dos Custos Indirectos – Honorários dos Técnicos envolvidos, gestão de obra, licenças, taxas e imponderáveis, custos financeiros e margem de lucro e risco do promotor.

A finalidade do Método dos Custos consiste em determinar o custo actualizado de reposição ou substituição de uma construção, sendo que;

O custo de reposição se reporta ao estudo de uma construção em tudo igual à original.

O custo de substituição recorre a situações alternativas que sendo distintas da existente a possa substituir no exercício das funções atribuídas. O objectivo é proporcionar-se o compromisso entre o recurso do custo de substituição a preços actuais e ser tipologicamente coerente com as exigências actuais, mas de lay-out, materiais e sistemas, equivalentes com as apresentadas.

As construções sofrem, contudo, de um processo progressivo de depreciação, que se traduz na diminuição de Valor, isto é, pelo diferencial entre a construção no estado actual e o valor do estado em novo, que a saber são três:

Obsolescência Física, consiste na redução da capacidade de resposta às solicitações de utilização devida a causas físicas e mecânicas, motivadas pelo uso, exposição ambiental, ausência ou irregularidade na conservação e nas acções de beneficiação.

Obsolescência Funcional, reside na constatação de singularidades ou deficiências da concepção tipológica ou na desadequação da função pretendida, que limitam e condicionam a optimização dos espaços disponíveis com a consequente quebra de rentabilização.

Obsolescência Económica, consiste na inviabilização de gerar rendimentos por factores externos, ocasionados pela evolução do mercado imobiliário e provocados pelas variações das graduações de classificação conferidos aos bens em diferentes localizações urbanas e conotações sociais.

Focaliza-se a zona referencial do estado geral actual do edificado, segundo o seu estado de obsolescência, consequente da idade, sistema construtivo, a linha de depreciação consequente e vetustez. O intervalo médio de depreciação é determinado segundo a aplicação de taxas diferenciadas às distintas zonas tipológicas do edificado.

O valor de obras necessário empregar para a reposição do estado de optimização de utilização, conduz à obtenção do benefício inerente ao restabelecimento da boa qualidade da construção.

Os valores parciais caracterizadores dos estados de obsolescências física e funcional, reportam-se às áreas que se encontram necessitadas de reparação. Pelo facto de existir um efeito contagiante entre as áreas afectadas e as envolventes, são considerados valores de beneficiação geral que incluem custos de imponderáveis decorrentes.

Os encargos financeiros inerentes à sua realização, são aplicados à taxa de corrente, pelo facto do tempo em que decorrem ser reduzido e poderem ser realizadas de forma faseada e controlada.

DETERMINAÇÃO DO VALOR RESIDUAL DO SOLO URBANO

O valor Residual do Solo traduz a quota parte remanescente de um empreendimento, em que são conhecidos (com uma margem controlada de insegurança e imponderáveis) todos os factores intervenientes na sua concretização, viabilidades urbanísticas, servidões públicas, temporalidade de implementação, custos directos e indirectos, receitas da venda I ocupação, encargos inerentes, margem de risco, permanecendo o valor do Terreno como incógnita final.

Esta metodologia baseia-se no pressuposto da utilização mais intensiva e racional do solo, conduzindo à determinação do seu valor, pela diferença entre o conjunto das Receitas potencialmente geradas e os Custos envolvidos na execução das construções, infra-estruturas, benfeitorias e obras de urbanização, bem como os custos indirectos. Todos os valores são distribuídos por fases ao longo de períodos de tempo ditados pelas características do projecto.

Os custos implicados e as receitas inerentes são considerados como valores constantes e referenciados ao ano X. São aplicados custos Financeiros inerentes à realização do empreendimento e consideram a optimização do faseamento e o seu auto financiamento, tendo sido ponderada a condição dos custos globais.

Os encargos financeiros que dependem do ritmo e tempo de execução, são condicionados pelas despesas de administração e gestão, bem como dos imponderáveis que podem ocorrer ao longo do percurso da obra. A calendarização apresentada tende a representar, a situação concorrente e coerente na estimativa do movimento financeiro do empreendimento. E ainda considerada uma Margem Bruta do empreendedor reflectindo as suas expectativas, sobre os valores de investimento para lucro e risco da operação. É aplicada uma margem para custos de gestão administrativa, promoção e comercialização.

Atendendo ao carácter temporal de desenvolvimento do projecto, estudou-se a rentabilidade global a partir de uma análise de fluxos de caixa e de factores de desenvolvimento baseada na optimização da solução desenvolvida para o projecto.

CÁLCULO DO VALOR (INDICATIVO) DE TRESPASSE DAS INSTALAÇÕES

O cálculo do montante a pagar do troco do Trespasse de instalações objecto de Contrato de Arrendamento, constitui-se como uma transmissão definitiva do direito ao arrendamento, sem contudo se manter a unidade funcional do estabelecimento comercial, excepto quanto as clausulas contratuais exijam a fixação da actividade instalada.

O valor (indicativo) de Acto de Trespasse das instalações, corresponde à transmissão do direito ao arrendamento, usufruindo-se de uma renda não actualizada. Considera-se deste modo o valor diferencial de Rendas - Actuais e Potenciais, como o elemento preponderante na determinação da poupança, a partir da premissa que uma nova entidade que pretenda adquirir o direito à utilização do arrendamento, estará disposta a suportar para usufruir do benefício inerente à desactualização do valor da renda paga.

O Valor de Poupança obtido pelo diferencial de rendas, é o resultante da diferença entre os montantes anuais da renda actual e potencial, durante um período de tempo considerado de 5 anos e actualizado a uma taxa de capitalização (taxa de retorno real). Segundo a Conta 4.3.4 do POC, os valores de Trespasses devem ser amortizados no prazo máximo de cinco anos, mas pode este período ser dilatado, desde que tal se justifique e não exceda o do uso útil.

De acordo com a legislação vigente – Regime de arrendamento urbano – D.L. n0321-B/90 e 15.10, e segundo o capítulo 111 – Do Arrendamento para Comércio e Indústria, a existência de Trespasse sobre instalações é válida sem autorização do Senhorio, sempre que a transmissão seja acompanhada das instalações e utensílios que compõem o estabelecimento.

No acto de Trespasse, o senhorio tem o direito de exercer a preferência (art. 116° Direitos do Senhorio no caso de Trespasse) e segundo a Acção de Preferência prevista no Código Civil – Art1535°, devendo comunicar no prazo de 8 dias a sua decisão, findo qual o direito caduca.

O Acto de Trespasse de instalações objecto de Contrato de Arrendamento (ou outro com possibilidade de Trespasse), é independente do valor de oportunidade ou de negócio que possa incidir sobre a fracção e consequente de Mais Valias produzidas. Esta situação manifesta-se sempre por ser de valor superior determinado e a diferença é normalmente colmatada pelo pagamento de um montante pela cedência da exploração comercial.

COMPARAÇÃO DE MERCADO

O Método de Comparação consiste em relacionar os vários valores de um imóvel, com os valores relativos à transacção de propriedades com características semelhantes ou comparáveis. O uso deste método serve como parâmetro referencial, por utilizar os dados directamente recolhidos do mercado, proporcionando um carácter objectivo e indicador dos valores de avaliação. O Método de Comparação efectua uma estratificação dos dados recolhidos, segundo critérios de homogeneidade permitindo a comparação entre as características mais relevantes.

MÉTODO DO CUSTO DE SUBSTITUIÇÃO DO EQUIPAMENTO

O Método de Custo de Substituição visa determinar o Valor de Substituição, isto é, o custo actual da Maquinaria, Equipamento e Mobiliário. Para além do valor próprio do bem físico, é considerado também o montante necessário à instalação, assistência técnica e todas as estruturas e redes necessárias ao seu correcto funcionamento.

Ao Valor de Substituição a Novo é deduzido o quociente de Vetustez, resultante dos três tipos de Depreciação aplicável;

Depreciação física; Depreciação Funcional; Depreciação Económica;

Executamos Avaliações Imobiliárias há 20 anos. Esta área de acção da empresa dedica-se a atribuir determinado valor a Imóveis, ou seja, a todos os bens que não se podem transportar sem que a sua essência seja alterada.

O Método de avaliação a apresentar depende do objectivo da avaliação a que se destina, a qual poderá ser para:

Avaliação para efeitos de SNC (Sistema de Normalização Contabilística); / Avaliação para efeitos de seguro; Avaliação para efeitos de transacção (aquisição/venda); Avaliação para efeitos de garantia de financiamento; Avaliação para efeitos de liquidação/processos de insolvência; entre outros.

Posteriormente à definição do objectivo da avaliação recorre-se a Metodologias Científicas consideradas mais adequadas para a elaboração do Modelo – Mercado, Rendimento ou Custo.

As respectivas avaliações imobiliárias seguem as orientações emanadas pelas IVS (International Valuation Standards) bem como o normativo do Red Book do RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) e SOBRAE.

Utilizamos Softwares para o Método Comparativo de Mercado, por Inferência Estatística; Método do Custo e Método Involutivo;