Pretendemos contribuir para a melhoria do conforto e funcionalidade das condições de habitabilidade.

Constata-se que o mercado imobiliário actualmente tem tendência a crescer qualitativamente ao invés de quantitativamente como acontecia há anos atrás.

Actualmente, conceitos como o da Casa Inteligente começam a ser cada vez mais importantes na concepção e execução na construção de uma habitação, quer seja um apartamento integrado num andar quer seja uma moradia.

Estamos focalizados na consultoria em todas as vertentes da construção.

Muitos portugueses já tiveram o desejo de construir uma moradia, mas também muitos não o efectuaram por saberem que é necessário grande disponibilidade, conhecimentos específicos e uma grande dose de paciência para realizar tal empreitada.

Estamos presentes para solucionar essa lacuna, prestando aconselhamento na situação mais adequada para cada uma das diversas fases que constituem o caminho entre o desejo de CONSTRUIR A SUA MORADIA e a sua concretização.

• Prestamos todos os serviços desde a concepção à execução.
• Desde o aconselhamento na aquisição do terreno até à sua instalação na sua nova morada. Aconselhamento na escolha e aquisição do seu terreno em todas as vertentes (localização, exposição solar, custos associados, outros).
• Pesquisa e negociação da solução de financiamento para aquisição do terreno e da construção da sua moradia e dos seguros associados a essa situação;
• Concepção e execução de todos os projectos necessários à construção;
• Pesquisa e negociação das várias empreitadas, administração directa ou empreitada de preço fixo.
• Subcontratação (pedreiro, trolha, pintor, carpinteiro, taqueiro, serralheiro, etc.) ao longo da execução da sua moradia;
• Acompanhamento da execução das várias empreitadas e outros aspectos da construção da sua moradia;
• Desvio financeiro do projecto.

Não hesite em contactar-nos para transformar o desejo de construir a sua casa numa realidade.

Aos nossos clientes institucionais, empresariais ou particulares solicitamos sempre que partilhem a seguinte informação:

• Definir em conjunto com o Gabinete a programação e o planeamento dos projectos.
• Fornecer os elementos necessários ao desenvolvimento do Projecto
• Suportar encargos devidos a obtenção de licenças e autorizações oficiais;

Para uma correcta estimativa de honorários de arquitectura, o arquitecto deverá também ter em linha de conta a filosofia de trabalho na hora de elaborar os projectos na medida em que podem ser mobilizados recursos distintos conforme o caso específico. Contudo, podemos de antemão afirmar que existem determinadas estratégias que salvo algo em contrário os nossos arquitectos costumam adoptar de modo generalizado:

• Cumprimento dos regulamentos dos organismos de classe que regulam o exercício das diversas actividades profissionais envolvidas.
• Cumprimento de todos os regulamentos, normas e especificações em vigor.
• Cumprimento de todas as disposições de entidades oficiais que se relacionem com o projecto.
• Selecção de materiais, técnicas e equipamentos para a construção de todos os trabalhos.
• Adequação do desenvolvido às necessidades do programa e às condicionantes financeiras apresentadas.
• Integração de princípios construtivos ecologicamente sustentáveis

O Gabinete garante a correcta execução de todos os trabalhos desenvolvidos no âmbito da sua actividade, explorando com todo o profissionalismo os seus conhecimentos e experiência na procura da melhor solução de projecto.

A relação entre o arquitecto e o cliente, a par das competências técnicas do primeiro são os aspectos mais decisivos na qualidade de um projecto de arquitectura de uma casa. A capacidade que o arquitecto tem de absorver as necessidades do cliente, de as ouvir e compreender é fundamental. Mas essa informação não deve ser incorporada no projecto sem espírito crítico. Deve ser transformada e adaptada gerando um projecto de arquitectura coerente e integrado num contexto envolvente. As ideias do cliente e as suas dificuldades devem assim ser compatibilizadas com a legislação, a paisagem, as condicionantes de preço, a funcionalidade e a estética. Só esta estratégia garantirá que o espaço foi elaborado para um cliente específico como se tratasse de um fato à medida.

Este Gabinete só se cobra em função do custo do serviço dos seus técnicos. O que lhe podemos garantir é que cumprimos escrupulosamente os seus objectivos, os seus prazos e os seus custos apresentando uma proposta em que sabe quanto vai gastar até ao dia em que abre a porta da sua obra concluída. E a satisfação dos nossos clientes passados é a melhor garantia que pode receber.

Apresento na página deste site https://arqfernandolapa.comunidades.net/diplomas-e-certificados uma carta da empresa Soares da Costa (a 5ª maior empresa de Construção Civil em 2007) e outra carta da Empresa PL (empresa de fiscalização de Obras, actualmente conhecida por PLM) que atestam e a qualidade dos Projectos desenvolvidos pela equipa do Arquitecto Fernando Lapa

Realização das Obras

Obras em Habitação Arrendada – Legislação – O actual regime de arrendamento urbano distingue três tipos de obras:

Obras de Conservação Ordinária:

Reparação e limpeza geral do prédio.

Obras impostas pela Administração Pública para repor as características do prédio da altura da concessão da Licença de Utilização.

Todas as obras destinadas a manter o prédio nas condições requeridas pelo fim do contrato.

Ocasionadas por defeito na construção do prédio necessárias por caso fortuito.

Obras de Conservação Extraordinária:

De força maior, todas as que, não sendo imputadas a acções ou omissões ilícitas do senhorio, ultrapassem 2/3 do rendimento líquido do imóvel nesse ano.

Obras de Beneficiação:

Todas as que não sejam de conservação.

Quem Deve Providenciar as Obras de Conservação Ordinária?

Nos termos da lei é o senhorio. No entanto, caberá ao inquilino a responsabilidade pelas obras provocadas por uma utilização imprudente do prédio, pela realização de pequenos arranjos necessários para assegurar um maior conforto na casa arrendada (colocação de ar condicionado, abertura de buracos nas paredes para pendurar quadros, etc.) e pelas reparações necessárias para entregar o prédio no fim do contrato nas condições em que o recebeu.

A Responsabilidade pela Realização das Obras de Conservação Extraordinária e de Beneficiação?

Cabe ao senhorio, tendo lugar em dois tipos de casos: quando haja acordo escrito das partes ou quando a sua execução seja ordenada pela Câmara Municipal. / Execução de Obras pela Câmara Municipal:

A Câmara pode ocupar o prédio e executar as obras, quer por sua iniciativa quer a requerimento do inquilino.

Neste caso, as obras serão sempre precedidas por um orçamento que indique ao senhorio o valor das mesmas, devendo este reembolsar a Câmara da totalidade da dívida, acrescida de juros, através de prestações mensais que não poderão ultrapassar 70% do valor da renda.

Execução de Obras pelo Inquilino:

No caso de reparações urgentes, o inquilino pode fazê-Ias extrajudicialmente, desde que o senhorio esteja em atraso, tendo direito a reembolso.

Se forem obras menos urgentes, quer de conservação quer de beneficiação, que após 120 dias de terem sido requeridas pelo inquilino não tenham sido executadas pela Câmara, aquele pode executá-Ias, desde que requeira previamente um orçamento à entidade municipal competente, devendo este ser comunicado por escrito ao senhorio antes da realização das obras.

Caso o senhorio não o reembolse do montante das obras, o inquilino pode reter até 70% da renda mensal, até à total liquidação da dívida e respectivos juros.

Em caso de incumprimento do senhorio, o inquilino pode depositar mensalmente na Caixa Geral de Depósitos a parte correspondente à actualização anual da renda, revertendo esse depósito. Actualização de Rendas devido a Obras: Quando o senhorio é compelido administrativamente pela Câmara Municipal competente a executar obras de conservação extraordinária ou de beneficiação haverá lugar a um aumento extraordinário da renda. A lei prevê uma fórmula para essa actualização, podendo no entanto a mesma ser substituída por outro aumento acordado pelas partes. Segundo essa fórmula, dever-se-á encontrar o duodécimo do produto resultante da aplicação da taxa de renda condicionada ao custo total da obra, ou seja:

NR = RA + (CB x TX): 12 em que NR = nova renda; RA = renda actual;

OBRA NOVA

Para além da localização do terreno ou edifício, o tipo de uso a que se destina o projecto é um factor absolutamente fundamental para o sucesso de um pedido de licenciamento. Inclusivamente, podemos afirmar que alguns usos nem sequer são passíveis de ser aprovados em determinados locais. Como tal conhecer o enquadramento legal do programa que vamos colocar no edifício e as entidades externas que para além da câmara dão o seu parecer é algo de crucial.

O Pedido de Edificação tem como significado toda e qualquer construção nova. Existem vários tipos de pedido de licença de obras de edificação. Podemos estar a falar de um pedido de informação prévia, podemos referir um licenciamento, ou podemos inclusivamente destacar a comunicação prévia. Isto é, estes três processos têm enquadramentos distintos pese embora se destinem todas a edificações novas.

A Informação Prévia permite uma resposta mais expedita por parte da Câmara mas não substitui o Licenciamento. Este, é no fundo um processo em que se submete o projecto na câmara municipal e demais entidades externas e se aguarda o parecer favorável. A comunicação prévia de obras de edificação é de facto uma figura que não aguarda avaliação da câmara e que permite em casos particulares avançar para obras sem necessidade de efectuar um licenciamento.

Os pedidos de licença de obras de edificação dizem respeito a todas as construções novas ou também denominadas vulgarmente como construção de raiz. Trata-se no fundo de uma operação de um requerente que visa construir um edifício que não existe segundo os objectivos de um determinado uso. O pedido de licenciamento de obras de edificação está abrangido pela legislação afecta ao uso que se pretende obter e à qualificação do solo permitida no Plano Director Municipal. Neste caso as exigências legais são normalmente superiores uma vez que o promotor não está tão condicionado por preexistências.

As operações urbanísticas são precedidas de licenciamento que por norma implicam consequências no espaço público existente ou a criar e que pela sua natureza e carácter urbano geram implicações legais com diferentes proprietários. Nestas operações incluem-se os planos de pormenor, pedidos de urbanização, loteamentos, alterações aos alvarás de loteamento e nalguns casos até a simples constituição ou alteração de propriedade horizontal se o facto estiver previsto em regulamento municipal.

As obras de edificação dizem sempre respeito a construções novas. Como tal a forma de instruir os pedidos tem consequência nos prazos e no conteúdo a fornecer às entidades camarárias ou que supervisionam a actividade a desenvolver no edifício.

Pedido de Informação Prévio, é vulgarmente conhecido por PIP. Trata-se de um processo mais rápido em que se solicita ao município que se pronuncie num prazo mais curto sobre a nova construção. O requerente tem de apresentar um projecto de arquitectura com plantas, cortes e alçados da solução proposta e uma memória descritiva com todo o enquadramento legal e informação urbanística. A câmara municipal pronuncia-se então sobre o processo e o investidor fica assim com uma ideia mais clara sobre a viabilidade legal do investimento. É útil pois o investidor não necessita de ser proprietário mas convém não esquecer que não dispensa o licenciamento futuro.

Pedido de Licenciamento, é no fundo o processo segundo o qual se pode obter uma licença de construção de um edifício novo. Este pedido é objecto de análise e se este estiver de acordo com a apreciação feita pelos técnicos poderá então ser aprovado. Logo que deferido, o requerente poderá reunir então a documentação do construtor e o projecto de execução e solicitar à câmara o levantamento do alvará de construção.

Comunicação Prévia de obras de edificação, é um pedido de autorização à câmara municipal competente para realizar obras de edificação em casos onde o projecto já foi discutido e aprovado noutras situações. Justifica-se em casos onde já existe um alvará de construção como no caso dos loteamentos. O requerente tem todavia de entregar de uma só vez todas as especialidades necessárias para o efeito e os documentos do construtor que vai efectuar a obra. No fundo, o deferimento do pedido consiste no levantamento do alvará de construção. Convém salientar que são poucos os casos onde esta formalidade está disponível.

O desenvolvimento dos programas de habitação são sempre oportunidades para os arquitectos reflectirem e inovarem sobre um tema não só simbólico como ancestral relativamente aos aspectos de funcionalidade, estética e relação com o lugar e a cultura da comunidade. Deste modo, a temática da Habitação acaba por ser também o espelho da situação social e económica em que se insere. Sabemos das rigorosas condições económicas actuais e gostamos de trabalhar com desafios.

A Habitação é não só o elemento estruturante da paisagem urbana como também a peça que organiza o território rural. Como tal a casa e o acto de habitar é fundamental não só do ponto de vista da funcionalidade para quem habita como para quem percorre o espaço público. É esta dualidade entre interior e exterior, entre fachada e pavimento, entre público e privado, entre tradicional e moderno, que acaba por marcar todos os projectos de habitação. O contexto legal ao longo dos anos tem também evoluído e hoje é altamente exigente Para além das questões de salubridade e habitabilidade, reflecte hoje tendências que se iniciaram faz algum tempo como a melhoria do comportamento térmico, a eficiência energética e a sustentabilidade ambiental. O debate entre a construção com métodos construtivos alternativos ou tradicionais está também em cima da mesa. Por fim, a casa é também o espaço de confronto entre aquilo que são as constantes vanguardas estéticas que defendem sempre a modernidade contra as correntes de pensamento estético mais conservadores que defendem as estéticas tradicionais de cariz clássico. Da nossa parte gostamos de sublinhar a nossa atitude descomprometida e que aceita o ecletismo como a resposta mais sensata na medida em que nos permite reagir com sensatez e rigor a cada programa, orçamento, cliente e lugar.

A habitação é um conceito vasto cuja definição engloba vários significados. O acto de habitar engloba assim diferentes tipos de solução que resultam da forma da casa em si e do modo como estas se associam entre elas e geram um ambiente urbano.

Habitação Uni familiar – A habitação é por definição a casa que alberga uma só família, isto é, o fogo onde reside um agregado familiar acedido independentemente de outras habitações ou casas.

Casa isolada – A casa de 4 frentes é uma tipologia que permite um grau de privacidade e autonomia considerável se devidamente inserida num contexto de casas isoladas do mesmo modo. É todavia mais dispendiosa para autarquias na exacta medida em que obriga a um maior investimento em infra-estruturas por habitante. Do ponto de vista do custo por metro quadrado, a habitação isolada é sempre mais cara uma vez que a área de fachada é sem dúvida superior.

Casas geminadas – A casa geminada resulta da associação de duas habitações encostadas uma à outra. Frequentemente iguais, oferecem uma ideia de maior grandiosidade, algo menos provável caso se encontrassem separadas. É no fundo um meio-termo com a habitação em banda. A casa geminada permite uma economia de custo de construção considerável uma vez que se reduz uma parte considerável da área de fachada e acaba por possuir apenas três frentes.

Casas em banda – A habitação em banda resulta do acto de encostar várias habitações umas às outras, permitindo que estas possuam apenas duas fachadas, uma para a rua e outra para o interior do lote. É o resultado da aplicação de critérios de máxima eficiência construtiva e de uma construção de baixo custo aplicada em massa ao sector da habitação uni familiar. É também extremamente económica em termos urbanos uma vez que um pequeno investimento em infra-estruturas permite abastecer um elevado número de habitantes. É também por isso que se trata de uma das formas mais antigas de construir uma cidade.

Habitação plurifamiliar – A definição de edifício plurifamiliar pressupõe que várias famílias habitam sobre uma mesma construção e que esta garante a privacidade de cada uma delas. Como tal estamos perante um edifício que contem partes comuns a todos os proprietários e que os servem igualmente a todos, e partes que são propriedade de cada condómino.

Condomínio fechado – A definição de condomínio fechado resulta de um conjunto de edifícios ou construção isolada que se encontra no interior de um lote privado com acesso restrito e condicionado por parte dos proprietários. Normalmente resulta de um contexto urbano menos favorável e incorpora no seu interior algumas valências para os condóminos.

Propriedade horizontal – O regime de propriedade horizontal é uma definição jurídica que permite que vários proprietários possuam espaços comuns e fracções privadas para cada um dos condóminos. Sem este regime não é possível uma habitação plurifamiliar ou a existência de comércio ou serviços no mesmo edifício.

Acesso por caixa de escadas – É o tipo de acesso aos fogos mais comum e económico. Permite que os espaços comuns sejam reduzidos ao mínimo e o acesso devidamente garantido por escada e elevador se necessário.

Acesso por galeria – Menos comum mas igualmente apropriado em determinados casos é o acesso por corredor. Permite que o condómino mantenha a simbologia do acesso a uma casa, uma vez que a galeria é no fundo uma rua em miniatura.

Acesso directo – O acesso directo desde o espaço público aos fogos é um modo de construir uma habitação plurifamiliar com o mínimo de gastos em espaços comuns e como tal com um muito baixo custo de manutenção futura.

Construir um edifício novo representa um conjunto de vantagens e desvantagens quer do ponto de vista material quer processual. Isto é, existem aspectos a considerar ao edificar algo novo que trazem consequências positivas e negativas. Do mesmo modo convêm salientar que a forma de instruir um pedido para uma edificação nova resulta em diferentes prazos e enquadramentos legais.

Do ponto de vista do processo, uma construção de raiz tem uma avaliação mais simples. Essa análise não se traduz necessariamente em prazos mais curtos uma vez que os tempos serão determinados pelo tipo de pedido. Contudo, podemos dizer que o processo apresentado não necessita de um levantamento do edificado existente nem das alterações a efectuar.

Por outro lado é importante referir que ao construir algo novo temos a possibilidade de ter a máxima eficiência térmica, a maior poupança de energia, as tecnologias de construção mais actuais e um leque das soluções técnicas mais vasto.

É importante referir que em alguns casos é inclusivamente impossível construir algo novo. Trata-se de contextos históricos altamente protegidos ou zonas de elevado património ambiental. Em muitos destes contextos, só a reabilitação é permitida.

Por outro lado, é importante salientar que determinado tipo de soluções ou materiais que nos remetem para construções históricas como os tectos em gesso trabalhados, a cantaria de granito no exterior e outros acabamentos com características semelhantes, só são possíveis de obter a preços acessíveis se existirem previamente. Isto é. fazer esses trabalhos hoje em dia é algo que assume custos dificilmente aceitáveis.

Na realidade, nós por questões ambientais preferimos mais a reabilitação ou recuperação de casas antigas sempre que existam e que estejam num estado de conservação no qual compense economicamente e patrimonialmente a sua recuperação. Atenção que isto não impede a utilização de uma arquitectura moderna e contemporânea em confronto com o antigo. No caso de não existir património com estas características o arquitecto prefere sem dúvida a criação de uma obra de raiz onde todas as soluções são sempre mais sustentáveis economicamente e ambientalmente.

A definição de Reabilitação pressupõe qualquer intervenção que pretenda de algum modo melhorar as condições do edificado existente, isto é, beneficiar os edifícios já construídos. É talvez demasiado genérica para ser resumida em poucas palavras pois acaba por englobar situações muito diversas. Assim, reabilitar poderá significar alterar determinado uso num edifício, ampliar a dimensão de algo já construído, reconstruir uma edificação devoluta ou em mau estado, remodelar os interiores de um espaço existente ou simplesmente efectuar umas obras de conservação e restauro.

Para renovar uma casa o processo pode ser altamente facilitado se trabalhar com um bom gabinete de arquitectura e engenharia e uma boa empresa de construção. Primeiro identifique bem aquilo que lhe agrada na sua habitação e reflicta um pouco sobre aquilo que gostava de ver alterado e melhorado e quanto pretende gastar. Este trabalho é no fundo um programa base para entregar ao arquitecto. A reflexão e as conversas que se seguirão proporcionarão os caminhos para elaborar um bom projecto de arquitectura. Não se esqueça de solicitar um projecto de execução detalhado, algo que lhe permitirá posteriormente escolher em segurança a empresa de construção. Não se esqueça de solicitar um bom acompanhamento de obra, fundamental em obras de reabilitação, nas quais os imprevistos são algo de comum, uma vez que trabalhamos com edifícios existentes.

As obras de remodelação de construções existentes limitam um pouco a escolha de soluções estruturais e de materiais de acabamento. É fundamental ter em consideração a importância das decisões dos profissionais, pois só elas lhe garantirão que não obterá patologias na edificação no futuro e que se mantém dentro do orçamento projectado. Mesmo dentro destas condicionantes, as escolhas disponíveis numa renovação de uma casa permitem sempre atingir os objectivos estéticos do cliente.

Muito embora as demolições possam ser executadas até por outras razões de outra natureza, o motivo mais comum é a legalização de construções existentes que não o foram previamente ou cujo uso caducou por alguma razão do foro legal. O processo de legalização de obras acaba por ser muito semelhante a um qualquer outro licenciamento. Têm na mesma de ser observadas todas as normas legais previstas, contudo há que reportar todas as situações não conformes com a lei caso existam e determinar as medidas necessárias para resolver as ilegalidades presentes. Para além da câmara municipal todas as entidades externas com competência na actividade ou local terão também de emitir parecer.

Existem vários tipos de requerimento disponíveis para os tipos de intervenções contudo possuem todos eles características distintas, deverão ser entregues na câmara municipal com documentos diferentes e proporcionam também direitos e responsabilidades várias ao requerente. Uma comunicação prévia pode ser o processo adequado nalguns casos, noutros o ideal é um pedido de informação prévia, e outros haverá em que partir imediatamente para o pedido de licenciamento é o modo mais rápido de atingir o objectivo do cidadão.

Os princípios de uma boa construção assentam em vários factores. Faltando um deles, ou possuindo características deficientes o resultado dificilmente alcançará a qualidade desejada pelo dono de obra. Em primeiro lugar é conveniente referir a questão da legalidade, isto é, o cumprimento de todos os preceitos e formalidades legais. Em segundo lugar é essencial ter atenção à segurança no trabalho, ou seja, um processo construtivo que relega a segurança nunca atinge patamares de rigor e excelência. Em terceiro lugar é fundamental referir o escrupuloso cumprimento dos projectos, com uma fiscalização atenta do mesmo. Em quarto lugar é preciso que o caderno de encargos e de execução exista e esteja bem detalhado, na exacta medida em que este foi bem amadurecido com o cliente e bem instruído de todos os elementos técnicos necessários para construir. Em quinto lugar, convém ressalvar que a boa construção é sempre competitiva, na exacta medida em que foram bem detalhados os recursos necessários para efectuar a obra. Por último, não poderemos esquecer que uma construção de qualidade é sempre efectuada dentro dos prazos previstos.

É importante sublinhar que cumprir toda a legalidade é condição ”sine qua non” para uma construção de qualidade. Nesse sentido é importante que a empresa que realize uma empreitada possua alvará devidamente actualizado e proporcional à dimensão e complexidade da obra. Por um lado, ao fazê-lo garantimos que o empreiteiro cumpre todas as suas obrigações fiscais e de segurança no trabalho. Por outro, garantimos que o construtor possui a estrutura adequada de técnicos qualificados para a direcção de obra. Mesmo que se trate de uma obra de menor dimensão estes conceitos nunca devem ser abandonados, pois um simples acidente de trabalho pode trazer enormes consequências para o dono de obra.

É fundamental referir que só é possível construir com qualidade se a obra estiver a ser executada de modo seguro. Só assim se garante o empenho e compromisso total dos funcionários com os objectivos e que não existe absentismo no trabalho ou acidentes que perturbem o bom desempenho. Assim, convêm salientar que um bom plano de segurança e saúde é algo de crítico. Este não deve ser elaborado apenas como uma mera cópia de outros semelhantes. Este plano deverá ser ajustado aos riscos próprios de cada obra e as medidas previstas deverão ser proporcionais e equivalentes aos perigos efectivamente existentes no trabalho. Só assim se garante que este seja verdadeiramente cumprido. No fundo, de nada serve um bom plano se este não for levado a sério. Deste modo, convém que o director de obra esteja atento a quaisquer desvios no seu cumprimento, ou em caso de obras de maior dimensão ou complexidade, o fiscal de segurança (coordenador de segurança do projecto) será o responsável. Todavia, medidas básicas como o uso de calçado de obra, luvas, colete reflector e capacete garantem logo à partida um nível básico de segurança. Posteriormente, e em função da tarefa desempenhada pelo trabalhador e do previsto em plano de segurança, algumas medidas como óculos de protecção, máscara respiratória, protecções de ouvidos, escudos ou outros poderão ser solicitados. Isto é, trabalhos como soldaduras, cortes de betão ou aço, uso de martelo pneumático, ou outros, requerem inevitavelmente medidas apropriadas de segurança para salvaguarda da saúde do operário da construção.

Uma obra só poderá ser bem executada se seguir um projecto de execução correctamente. Convém salientar que problemas podem sempre ocorrer e existem medidas para os solucionar dentro das boas práticas de obra. Assim sempre que ocorra um erro de obra este poderá ser detectado no imediato pelo director de obra ou pelo director de fiscalização.

Uma não conformidade na obra poderá ser corrigida no imediato se isso for possível. Contudo, alguns erros ao serem corrigidos, trazem custos muito graves para o empreiteiro. Como tal poderá ser solicitada a assistência técnica à obra do autor do projecto. A ele incumbirá decidir o tipo de medida a adoptar de modo a salvaguardar o interesse do projecto e do dono de obra. Todo este processo deverá ficar patente em livro de obra.

Por vezes um projecto poderá também não possuir todos os elementos necessários para todos os cenários na obra. Tal facto é comum em obras como as de reabilitação, onde o estado de conservação de alguns componentes do edifício só é possível de ser analisado durante e após algumas demolições. Como tal, quando uma situação não corresponda ao previsto em projecto na sua qualidade ou dimensão, esta situação deve imediatamente ser reportada ao projectista para que este forneça os elementos de assistência técnica necessários à correcta execução dos trabalhos.

É também possível que um produto possa deixar de ser fabricado ou por razões anormalmente especulativas atinja preços proibitivos. Nesse caso o director de fiscalização deve comunicar o facto ao fiscal e ao projectista para que em conjunto com o dono de obra se encontrem alternativas de qualidade para o efeito. Uma boa relação profissional entre todos os intervenientes é assim o segredo para uma obra bem executada.

Nunca é demais referir a importância do caderno de encargos anexo ao contrato. Um bom caderno de encargos, bem descrito com todos os trabalhos e respectivos processos permite não só fiscalizar a obra correctamente como garante que o construtor prevê correctamente todos os procedimentos. Isto significa que o construtor conseguiu antecipar e prever em orçamento todos os recursos necessários e inibe todos os conflitos resultantes de um orçamento incompleto. Um caderno de encargos detalhado e devidamente acompanhado de um claro mapa de medições significará objectivamente sempre um orçamento rigoroso e competitivo. A obra poderá assim decorrer sem imprevistos de natureza técnica e negocial.

É muito importante ter em conta que o tema da construção de baixo custo merece uma reflexão profunda. Existem vários mitos relativamente à suposta construção low cost que é importante esclarecer. Na realidade o mercado está altamente regulado pelo custo da mão de obra, das matérias-primas e do custo da energia. Ora, estes três elementos são flutuantes mas obviamente do conhecimento público. É com base nestes dados que os arquitectos e os engenheiros conseguem elaborar estimativas de custo de obra.

É assim importante perceber que havendo da parte dos profissionais um conhecimento do mercado, as variáveis que podem existir que alterem de modo real os preços são as margens do construtor, os custos de financiamento ou as comissões a fornecedores.

Deste modo, podemos concluir que as soluções para uma construção económica só são de facto possíveis se elaboradas em de arquitectura e especialidades. E existem de facto métodos de para o efeito. Fora deste âmbito é apenas essencial que o dono de obra solicite pelo menos 3 orçamentos devidamente estruturados e com as condições de contrato: garantia e prazos. Todos os preços anormalmente baixos relativamente à estimativa orçamental dos projectistas devem ser olhadas com enorme desconfiança e suscitar o máximo escrutínio por parte do dono de obra, sob pena de este enveredar por uma relação comercial que leve a graves prejuízos futuros.

Para projectar uma construção económica de qualidade é absolutamente essencial tomar determinadas medidas de projecto. Em primeiro lugar deveremos reduzir a estrutura a elementos simples e de vão p. Nos equipamentos deveremos optar por soluções standard que permitam uma enorme economia de meios. Nos acabamentos deveremos optar por soluções de carácter tradicional mas de alto desempenho e sem olhar a preconceitos de natureza cultural. Só assim se garante que pese embora a economia de custos a construção garante o mais alto patamar de qualidade.

O arquitecto não só respeita os orçamentos para a obra como deverá ser responsabilizado por isso. Desde que tenha os instrumentos para decidir e aconselhar devidamente o cliente na altura do Projecto de Execução, o arquitecto é o profissional mais bem qualificado para garantir que uma obra não derrapa nos custos.

Para cumprir prazos de obra é fundamental que o construtor tenha uma estrutura de profissionais experientes e qualificados de modo a optimizar as entradas em obra de todos os intervenientes. Ao mesmo tempo é importante garantir que os prazos são exequíveis e que existem mecanismos em contrato que desencorajem o seu incumprimento.

Convém também salientar que uma obra que não cumpra os prazos corre o risco de entrar em caducidade de alvará de construção e trazer assim enormes prejuízos para o dono de obra a acrescentar aos normais prejuízos que um atraso possa representar.

Na realidade, saber se um orçamento para construção é alto ou baixo é bastante difícil se não existir um projecto de execução elaborado por arquitectos. Os nossos clientes não têm essa dificuldade porque nós elaboramos um projecto de execução que discrimina todos os materiais e procedimentos construtivos através de um caderno de encargos rigoroso. Ora o projecto de execução sendo entregue a vários construtores, estes fornecerão os preços indexados a questões comparáveis em rigor. Assim toma-se uma decisão mais fácil e acertada.

Na execução dos Projectos por este Gabinete estimamos os custos de manutenção do edificado. Todas as opções construtivas têm custos distintos de manutenção ao longo do tempo. O arquitecto deste Gabinete poderá explicar-lhe melhor a durabilidade dos acabamentos e sistemas construtivos.

A estimativa orçamental é um capítulo absolutamente fundamental na hora de calcular os honorários. Isto porque elaborar um projecto com rigorosas restrições financeiras exige soluções específicas elaboradas com uma estratégia completamente distinta de um projecto em que se pretende em determinadas características que nos obrigam a preparar soluções que exigem elevados recursos financeiros para serem executadas.

Nesse sentido, e até para segurança do cliente elaboramos uma estimativa orçamental tendo em conta o programa preliminar pretendido. Assim, o cálculo do valor global da obra é efectuado considerando sempre as áreas parcelares previstas no programa e um custo por metro quadrado (preços em euros/m2 segundo valores de mercado). O custo de obra obtido permitirá também que o cliente confirme a sua disponibilidade financeira para o investimento. Sobre os valores que apresentamos será acrescido o IVA à taxa legal em vigor.

Para segurança do Cliente, o gabinete Arquitecto Fernando Lapa Unipessoal Lda. estabelece os seus honorários por m2 construído independentemente do Valor Global de Obra Estimado quer este suba, quer desça, em função das solicitações do cliente e das propostas no mercado de construção, que sempre apresenta flutuações constantes.

O cálculo do custo de obra é efectuado com base nos registos, constantes na base de dados.

O valor de 482,40€/m2 representa cerca de 80% do valor médio de construção por metro quadrado, nos termos da alínea d) do n.º 1 e o n.º 3 do art. 62º do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI) e da Portaria n.º 379/2017, de 19 de Dezembro, que estipulou o valor de 482,40 € para o ano de 2018.

20% do valor corresponde à parte correspondente ao terreno.

A esta estimativa do custo de obra deverão ser acrescidos os valores relativos ao projecto de arquitectura e restantes projectos de especialidades necessários à sua execução, bem como os valores relativos às taxas administrativas e taxas urbanísticas caso a obra não esteja isenta de controlo prévio. A estes outros valores deverá ser acrescido o IVA à taxa em vigor.

Quando a obra o justifique um director de fiscalização deverá ser contratado pelo cliente que deverá apresentar-se no estaleiro nos pontos críticos da obra. Este papel não deverá ser encarado como um mero requisito de um documento de um técnico. Este profissional poderá alertar o dono de obra em tempo útil para erros de obra e assim corrigir os mesmos antecipadamente. As suas presenças no estaleiro deverão ficar registadas no livro de obra. O termo de responsabilidade emitido no final da obra atesta o cumprimento de todos os projectos. Como tal, é um técnico essencial.

O director de obra, é um técnico afeito à empresa de construção e deve estar quase sempre presente na obra. Este técnico tem a responsabilidade por todos os actos de obra e registar os mesmos em livro de obra. Garantir que o livro se encontra no local sendo também de sua exclusiva responsabilidade. Este profissional poderá assumir o cargo de encarregado de obra. Contudo, convém salientar que a direcção de obra obriga sempre a habilitações superiores compatíveis.

É fundamental que exista um bom contrato entre o construtor e o dono de obra. Esse contrato deverá ter em anexo os projectos de execução, o caderno de encargos, o mapa de medições, o orçamento do construtor e uma calendarização de obra. Contudo, alguns aspectos particulares deverão ser ainda tidos em conta. É particularmente importante a existência de um calendário prévio de pagamentos e a exigência de uma garantia bancária à primeira solicitação. Do mesmo modo deverão ser previstas punições para o incumprimento de objectivos de calendário. O contrato de construção é assim um instrumento fundamental para garantir proporcionalidade e equilíbrio de poder negocial entre o dono de obra e o construtor.

O livro de obra deve estar actualizado com atas de reuniões de obra devidamente preenchidas pelos participantes. Não deverá ser encarado como uma burocracia. Significa um patamar elevado de organização e a garantia de boas práticas de construção devidamente validadas.

Possuir o alvará de construção é ter a garantia da câmara municipal de que o construtor tem todas as condições para operar, incluindo técnicos e seguro devidamente actualizado. Colocar o edital no local conforme obrigatoriedade legal garante ao dono de obra que não existem multas camarárias e que o construtor opera dentro da legalidade. Ao mesmo tempo demonstra a todos os que o rodeiam que a sua operação é viável e que está imune a queixas ou denúncias. O construtor poderá assim trabalhar dentro dos horários legais sem constrangimentos de ruído ou de manobra de máquinas.

O construtor tem de estar devidamente inscrito para a actividade que desempenha. Se ele não fornecer os dados, o dono de obra pode sempre saber se a empresa em causa está habilitada para construir visitando o site do INCI – Instituto da Construção e do Imobiliário e consultando o número fiscal e nome da pessoa colectiva. Sabemos que muitas empresas operam sem alvará. Não pactue com a utilização de alvarás de terceiros. É perigoso para o dono de obra. A responsabilidade sobre a construção foi alienada para outros. Isso reduz imediatamente o empenho e a exigência sobre a qualidade da obra.